Depuis le 14 novembre 2012, aux termes du 1° du 5 de l’article 13 du code général des impôts : « […] par dérogation aux dispositions du présent code relatives à l’imposition des plus-values, le produit résultant de la première cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire ou, si elle est supérieure, la valeur vénale de cet usufruit temporaire est imposable au nom du cédant, personne physique ou société ou groupement qui relève des articles 8 à 8 ter, dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d’être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l’usufruit temporaire cédé. »
En d’autres termes, la première cession d’un usufruit à durée fixe conduit à imposer, non pas la plus-value, mais l’intégralité de la valeur de l’usufruit cédé dans le revenu catégoriel :
- Des revenus fonciers si l’usufruit porte sur un immeuble nu ;
- Des bénéfices industriels et commerciaux si l’usufruit porte un immeuble meublé ou équipé ;
- Des dividendes si l’usufruit porte sur des titres sociétés de capitaux (relevant de l’impôt sur les sociétés).
Cette mesure législative est venue sonner le glas des montages conduisant un plein propriétaire à céder l’usufruit de son bien locatif à une structure relevant de l’impôt sur les sociétés, encaissant à ce titre, un prix de cession peu ou pas fiscalisé (en raison du régime des plus-values immobilières des particuliers) au lieu de revenus fonciers fortement imposés. Au terme de l’usufruit à durée fixe, le nu-propriétaire redevenant plein propriétaire.
Face à une telle efficacité fiscale, l’administration a tenté des remises en cause notamment en brandissant l’arme de l’abus de droit… Mais ses efforts furent vains. Dès lors, c’est par la voie législative (Loi de finances rectificative pour 2012) que le montage « a pris du plomb dans l’aile… ».
Un récent arrêt est venu apporter des précisions sur la notion de « première cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire. » L’occasion nous est donnée de revenir sur ce mécanisme et les conséquences de cette jurisprudence récente.