Ma vie de loueur en meublé
Présentiel (Biarritz)
Au travers de l’analyse d’un cas pratique nous analyserons les problématiques juridiques, fiscales et sociales rencontrées lors d’un cycle patrimonial d’un loueur en meublé. Nous décrypterons pour chaque étape les choix à effectuer et la gestion des évènements. Nous insisterons sur les points d’actualité et les principales difficultés rencontrées en pratique.
Date :
27 septembre 2022
Intervenant :
Jacques DUHEM
Durée :
7h00 (09h00-17h30)
Tarif :
400 € HT (480 € TTC)
La location en meublée est souvent analysée sous un angle fiscal et aussi depuis quelque temps sous un angle social.
Cependant, il ne faut pas perdre de vue les contraintes juridiques attachées à ce type de, notamment en présence d’une location de tourisme.
L’activité peut être soumise à déclaration préalable, voire dans certains cas à autorisation préalable. Le non-respect de ces mesures peut coûter très cher. (En l’absence de demande d’autorisation de changement d’usage, une sanction pouvant aller jusqu’à 50 000 € et une astreinte de 1 000 € par jour et par m2 loué peuvent être appliquées).
L’analyse des obligations est d’autant plus complexe qu’il convient de combiner entre législation nationale et législation locale. En effet, les communes ou regroupements de communes peuvent durcir les modalités d’application des règles générales.
On prendra à titre d’exemple ce qui est applicable dans la région de Biarritz avec la Communauté d’agglomération du Pays basque.
Focus sur le meublé de tourisme
Nos propos se limitent ici à la location de meublés de tourisme. Le meublé de tourisme est un hébergement individuel de type villa, appartement, studio meublé proposé à la location. Les 3 conditions suivantes devant être réunies :
- Le logement doit être à l’usage exclusif du locataire, c’est-à-dire que le propriétaire n’est pas présent ;
- Le locataire ne doit pas y élire domicile, il doit s’agir d’une clientèle de passage ;
- Le locataire doit y résider pour une courte période (location à la journée, à la semaine ou au mois) et pour une durée maximum cumulée de 90 jours.
Que faire en début d’activité ?
En début d’activité, le loueur doit déclarer son activité de meublé de tourisme en mairie. Ne pas respecter cette obligation est puni d’une amende de 450 €.
La déclaration s’effectue en principe par téléservice qui permet de remplir directement le formulaire Cerfa n°14004*04.
Le formulaire rempli est transmis automatiquement à la mairie.
La déclaration précise :
- L’identité et l’adresse du déclarant,
- L’adresse du meublé de tourisme,
- Le nombre de pièces composant le meublé,
- Le nombre de lits,
- La ou les périodes prévisionnelles de location
- Et, le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement des meublés de tourisme.
Lors de sa déclaration par téléservice auprès de la mairie, le loueur se voit délivrer un numéro d’enregistrement composé de 13 caractères.
Que faire en cas de changement d’usage ?
A. Qu’est-ce qu’un changement d’usage ?
1. Les immeubles à usage d’habitation
Selon les dispositions du second et du troisième alinéa de l’article 631-7 du Code de la construction et de l’habitation :
» Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1.
Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. »
2. Le changement d’usage en raison de la location saisonnière
Le dernier alinéa de l’article 631-7 du Code de la construction et de l’habitation :
» Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article. »
3. Une exception lorsque la location saisonnière constitue la résidence principale du loueur
3. Une exception lorsque la location saisonnière constitue la résidence principale du loueur
Le dernier alinéa de l’article 631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation exempte d’autorisation la location de sa résidence principale pour de courtes durée à un clientèle de passage n’y élisant pas domicile :
» Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.. »
B. Quelles sont les communes concernées par l’autorisation préalable au changement d’usage ?
1. Les communes de plus de 200 000 habitants et la couronne parisienne
En application des dispositions du premier alinéa de l’article L631-7 du CCH, l’autorisation est obligatoire et systématique pour tout changement d’usage dans les communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (92) et du Val-de-Marne (94).
2. Et toutes les autres communes
Si, pour certaines commune, la demande d’autorisation de changement d’usage est automatique, pour d’autres communes, la demande est rendue obligatoire via une décision du conseil municipal. En effet, l’article L631-9 du CCH dispose : » Dans les communes autres que celles mentionnées au premier alinéa de l’article L. 631-7, les dispositions dudit article peuvent être rendues applicables par décision de l’autorité administrative sur proposition du maire ou […] par une délibération de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal. »
C. Quelles sont les conditions d’obtention de l’autorisation ?
L’obtention de cette autorisation peut être soumise au respect d’une règle dite de compensation. Cette règle impose au loueur d’acheter une surface équivalente d’un local commercial qui doit être transformée en local d’habitation.
III. Qu’en est-il pour Biarritz et 24 communes voisines ?
Depuis le 1er janvier 2020, le changement d’usage des locaux d’habitation était soumis à autorisation. La réglementation relative à la mise en location des meublés de tourisme sur Biarritz a évolué à compter du 1erjuin 2022. Le 5 mars 2022, le Conseil Communautaire de la Communauté d’Agglomération Pays basque a adopté un nouveau règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation pour les locations meublées de courtes durées.
L’autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation en meublé de tourisme est soumise au principe de compensation à compter du 1er juin 2022.
La compensation consiste à transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (bureau, commerce…). Cette compensation permet ainsi de reconstituer la « perte » d’un logement par la création d’un autre logement. Ce local doit être de surface au moins équivalente à celui faisant l’objet d’une location saisonnière et être situé dans la même commune. Une autorisation dite « de changement d’usage » est alors délivrée.
Des autorisations temporaires peuvent être délivrées aux personnes physiques sans compensation dans deux cas :
- Les locations de forme mixte : location étudiante (9 mois minimum) et location en meublés de tourisme (3 mois). Cette autorisation est délivrée pour un an et est renouvelable.
- Les meublés de tourisme associés à la résidence principale du demandeur (division de logements dans l’enveloppe bâtie, exclusion des annexes non contigües). Cette autorisation est délivrée pour une durée de deux ans dans la limite d’un logement par propriétaire.
La commune de Biarritz publie un tableau statistique des demandes (Voir ci-après) et des décisions accordées à ce jour depuis mai 2022. Une centaine de demandes ont été déposées. Plus de la moitié ont reçu une réponse négative.
