La réforme de la location meublée au cœur de la loi de finances pour 2024

Le constat de nos parlementaires est sans ambiguïté et difficilement contestable.

• La France fait actuellement face à une véritable « crise du logement » qui touche à la fois la demande et l’offre.
• L’offre, en particulier, est contrainte par des chiffres de la construction en berne, aboutissant à une pénurie de logement touchant particulièrement les zones tendues.
• Ce phénomène aux facteurs multiples est amplifié par le régime fiscal particulièrement avantageux de la location de meublés qui font désormais l’objet de stratégies de mise en location quasiment professionnelle notamment sur les plateformes de location. Ces stratégies conduisent à l’éviction des résidents permanents des zones tendues.
• Cette « concurrence déloyale » de la location meublée de courte durée, qui bénéficie d’un régime fiscal favorable par rapport à la location nue.
• Les locations de meublés de tourisme se sont considérablement développées dans toutes les zones touristiques avec l’apparition des plateformes de location (Airbnb, etc.). En pratique, ces activités sont aujourd’hui en concurrence directe avec les activités traditionnelles d’hébergement : hôtels, campings, etc.
• De plus, les locations de meublés de tourisme ne sont soumises à la TVA que si elles sont assorties d’au moins trois des prestations para-hôtelières suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, et la réception de la clientèle. Il suffit donc que ni le petit déjeuner, ni la réception de la clientèle ne soient proposés pour que la location d’un meublé de tourisme ne soit pas soumise à la TVA. La location pour quelques nuits d’un logement meublé avec du linge de maison et le nettoyage régulier ne sera donc pas soumise à la TVA alors que, pour une prestation identique, la chambre d’hôtel sera soumise à la TVA ! Aussi, non seulement ces critères sont, en pratique, invérifiables par l’administration fiscale, mais, en outre, ils sont totalement obsolètes compte tenu des habitudes actuelles des touristes. Le Conseil d’Etat vient, en outre, de confirmer dans un avis du 5 juillet 2023 que ces conditions n’étaient pas conformes au droit communautaire.
• Actuellement, selon l’article 1447 du CGI, certaines activités de location meublée sont réputées exercées à titre professionnel, ce qui entraîne la soumission à la CFE. Cependant, la définition du LMNP selon la Loi n° 49-458 du 2 avril 1949 ne correspond pas toujours à celle de la CFE, créant ainsi une situation paradoxale.
• La location meublée non professionnelle (LMNP) ouvre la possibilité de déduire des amortissements au cours de la location et de ne pas les prendre en compte au moment de la cession dans le calcul de la plus-value. Au cours de la location, on considère que le bien se dégrade et donc qu’il perd de la valeur ce qui justifie la déduction des amortissements des revenus tirés de la location. Alors qu’au moment de la cession, on considère que le bien n’a pas perdu de valeur et c’est le prix d’acquisition qui est considéré indépendamment des amortissements déduits.

Les amendements proposés afin de réformer en profondeur le régime de la location meublée sont nombreux et suivent plusieurs pistes :

• Imposition des revenus issus de la location meublée dans la catégorie des revenus fonciers ;
• Exclusion du régime micro BIC de certaines activités de location meublée ;
• Modification des régimes micro (abattement et/ou recettes maximales) ;
• Prorogation de dispositifs actuels ;
• Aménagements relatifs au statut de LMNP (CFE et plus-value).

Nous serons attentifs aux débats qui vont se dérouler au Parlement. On verra quels amendements seront adoptés ou non. Une chose est sûre, à compter de 2024 le régime fiscal de la location en meublé ne sera plus le même qu’avant.

Notre formation Panorama de l’actualité fiscale proposée à compter de janvier 2024 nous permettra de faire une synthèse globale sur le sujet.

Exposé :

Cet amendement vise à exclure les bénéfices tirés de la location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), y compris les bénéfices issus de l’exploitation de meublés de tourisme.

Les revenus de la location meublée seraient soumis au régime de droit commun des revenus fonciers.

Source :

Amendement n°I-CF2405