Nous vous proposons ici d’aborder l’une des très nombreuses jurisprudences qui seront analysées lors de nos journées de formation dédiées au panorama de l’actualité fiscale qui seront animées à compter de mi-janvier 2024.
L’imposition des revenus fonciers n’a connu quasiment aucune réforme législative majeure depuis le début des années 1990. Pour autant, le contentieux est toujours aussi nourri sur le sujet. Nous vous proposons l’analyse d’un arrêt relatif à la vente d’un programme en déficit foncier en présence d’une ASL (Association syndicale libre de propriétaires) qui va réaliser les travaux en lieu et place des investisseurs. Un certain nombre de professionnels pourraient voir dans cette jurisprudence une situation fréquemment rencontrée et commercialisée…
Nous vous proposons une analyse en quatre temps :
- Les faits
- La décision
- Retour sur la V.I.R
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- Qualification du contrat de Vente d’Immeuble à Rénover
- Précisions sur l’acte de vente en VIR
- Assurances et garanties
- Concrètement
Comme chaque année, nous aurons le plaisir de vous retrouver dans 15 villes pour notre journée de formation en présentiel consacrée au panorama de l’actualité fiscale. Nous effectuerons une synthèse opérationnelle des nouveautés légilsatives, doctrinales et jurisprudentielles de l’année écoulée.
Les faits
Les époux [A] ont réalisé un investissement immobilier afin de réaliser un déficit foncier. Pour ne pas être qualifié de vente d’immeuble à rénover (V.I.R.), le programme a été vendu sous couvert de travaux réalisés par une ASL qui est intervenue en tant que maître d’ouvrage. En d’autres termes, l’ASL était en relation avec les entreprises du bâtiment, elle a commandé les travaux, réglé les factures et réceptionné les travaux.
Dans le cadre de leurs déclarations de revenus fonciers, Monsieur et Madame [A] ont déduit les travaux réalisés par l’ASL dans la rubrique 224 intitulée « dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration ». Les époux [A] ont déduit 42 528 € pour 2015 et 31 896 € pour 2016.
Les travaux de rénovation ne permettant pas de louer les biens avant leur achèvement, Monsieur et Madame [A] ont alors constaté un déficit foncier d’égal montant. Ce déficit foncier a été imputé sur le revenu global sur le fondement du 3° du I de l’article 156 du CGI.
A la suite d’un contrôle, l’administration a refusé la déductibilité des travaux considérant que les appels de fonds de l’ASL ne justifiaient pas la nature des travaux réalisés sur l’appartement acquis.
En conséquence, les époux [A] ont été assujettis à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu au titre des années 2015 et 2016.
Monsieur et Madame [A] ont demandé au Tribunal administratif de prononcer la décharge en droits et pénalités des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2015 et 2016. Par un jugement du 12 octobre 2021, le TA a rejeté leur demande.
Les époux [A] ont alors interjeté appel.