La fiscalité applicable aux loueurs en meublée fut, ces derniers temps, souvent montrée du doigt, car jugée trop généreuse. (Voir notamment le dernier rapport du Conseil des prélèvements obligatoires et le rapport de la mission d’information sur la fiscalité du patrimoine réalisé à l’Assemblée Nationale).
La loi de finances pour 2024 adoptée fin 2023 a apporté des modifications au régime fiscal de la location meublée. Ces dernières portent essentiellement sur les conditions d’assujettissement des loyers à TVA et sur les conditions d’application du régime micro-BIC. Suite à un process d’adoption chaotique, ces dernières dispositions peu cohérentes ont fait l’objet de nombreuses critiques.
Deux articles issus d’une nouvelle loi viennent, ces jours derniers, d’être adoptés en première lecture par l’Assemblée Nationale venant proposer de modifier une nouvelle fois les modalités d’application du régime micro-BIC et également le régime d’imposition applicables aux LMNP (loueurs en meublés non professionnels).
Qu’en est-il concrètement ?
Nous allons procéder en trois temps :
- L’intégration des amortissements pratiqués par le LMNP dans la plus-value de cession
- Le recadrage du régime micro-BIC
- En résumé
I. Intégration des amortissements pratiqués par le LMNP dans la plus-value de cession
A. Le régime des plus-values des particuliers
Les exploitants relevant du régime des BIC, qu’ils soient professionnels ou non, relèvent en principe du régime des plus-values professionnelles (article 39 duodecies du CGI).
Le loueur en meublé non professionnel, bien que relevant du régime des (B.I.C.), relève du régime des plus-values des particuliers. Ce régime dérogatoire visé au VII de l’article 151 septies du CGI dispose :
« VII. – Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel. »
Cette disposition a été commentée au travers d’une instruction fiscale reprise au BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20) qui nous précise :
« Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte par les personnes ne remplissant pas les conditions pour être qualifiées de loueurs professionnels sont soumises aux règles prévues à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI pour les plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles. »
B. Un prix d’acquisition qui ne tient pas compte des amortissements déduits
En cas d’acquisition à titre onéreux, le prix d’acquisition est égal au prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte.
En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition est égal à la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit.
Contrairement au régime des plus-values professionnelles, les amortissements pratiqués ne minorent pas le prix d’acquisition (alors qu’ils minorent la valeur nette comptable retenue pour le calcul d’une plus-value professionnelle).
C. La prise en compte des amortissements pratiqués pour majorer la plus-value
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