Rappel
La loi de finances pour 2025 a modifié les modalités de calcul des plus-values immobilières réalisées par les LMNP à compter du 16 février 2025.
A compter de cette date, le législateur a prévu pour certaines situations, la prise en compte des amortissements fiscalement déduits pour le calcul de la plus-value, alors que ce n’était pas le cas antérieurement.
LMP vs LMNP
Le statut de LMP ou de LMNP s’apprécie au niveau du foyer fiscal.
Le statut de LMP est acquis de plein droit (sans option) dès lors que deux conditions sont respectées :
- Les recettes du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- Ces mêmes recettes sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal (revenus retenus pour leurs montants nets imposables).
A défaut de respecter cumulativement ces deux conditions, le loueur sera qualifié de LMNP.
Cette distinction a un impact sur le régime de plus-value applicable en cas de cession d’un immeuble.
Si le loueur en meublé a le statut de LMP, il relève du régime des plus-values professionnelles.
En revanche, si le loueur en meublé a le statut de LMNP, il relève du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Correction d’une anomalie
Depuis 1979, les contribuables relevant du régime du LMNP pouvaient, sous certaines conditions, déduire de leurs recettes locatives imposables les amortissements afférents au logement loué sans que ceux-ci ne soient pris en compte dans le calcul de la plus‑value lors de la cession dudit logement. Ils disposaient ainsi d’un avantage fiscal spécifique.
La loi de finances pour 2025 a mis fin au cumul d’avantages fiscaux dont bénéficiaient les LMNP. En effet, pour les cessions antérieures au 15 février 2025, les LMNP pouvaient déduire les amortissements pratiqués sur l’immeuble pour la détermination des loyers en BIC sans pour autant avoir à les réintégrer pour le calcul des plus-values immobilières lors de la revente des biens immobiliers donnés en location qui s’effectuait par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
Le texte adopté manque singulièrement de clarté et plusieurs questions se posent. Nous attendons avec impatience la publication d’un BOFiP qui nous l’espérons sera éclairant.
Aménagement de l’imprimé 2048 et de sa notice
Bercy vient de mettre à disposition l’imprimé 2048-IMM « Déclaration de plus-value sur les cessions d’immeubles ou de droits immobiliers autres que des terrains à bâtir » millésimé 2025, accompagné de sa notice.
Plusieurs précisions découlent de l’examen de ces documents :
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