I. Les faits
En mai 2013, une SAS a cédé à ses deux associés, personnes physiques, la nue-propriété indivise d’un tènement immobilier inscrit à son bilan au titre des actifs immobilisés. La SAS venderesse s’est réservée un usufruit pour une durée fixe de 21 ans.
La valeur du tènement a été fixée à 1 000 000 € (évaluation réalisée par un cabinet d’expertise le 21 janvier 2013) comprenant :
- Un montant de 769 000 € pour le terrain d’assiette,
- Une somme de 216 000 € pour la construction existante,
- Et une plus-value de 15 000 € pour l’aménagement des abords.
L’usufruit a été évalué à 69 % de cette somme (3 x 23%), soit 690 000 €, en application du barème prévu à l’article 669 II du CGI. La valeur de la nue-propriété a, en conséquence, été fixée à 310 000 €.
Lors de la vente, des travaux étaient en cours sur le terrain. Ces travaux consistaient en :
- La démolition, la remise à neuf et la transformation d’un bâtiment industriel existant en un bâtiment commercial neuf,
- Et la construction d’un second bâtiment commercial d’une surface de 1 596 m².
La convention de démembrement, signée le jour de la vente, prévoyait que ces travaux restaient à la charge de l’usufruitier.
A l’issue d’une vérification de comptabilité de la SAS, l’administration a estimé que le prix de cession était minoré de 126 640 €. En l’espèce, si l’administration n’a pas contesté la valeur du terrain (769 000 €), elle a critiqué celle de la construction. Pour déterminer la valeur, le fisc a intégré la valeur des travaux déjà réalisés par l’usufruitier.
Sur la base d’une valeur en pleine propriété réévaluée, la valeur de la nue-propriété a été fixée à 436 640 € au lieu de 310 000 €.
Cette insuffisance de prix de 126 640 € a été analysée par le fisc comme une libéralité accordée par la SAS à ses associés.
En conséquence, chaque associé a été imposé à l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales, au titre de l’année 2013, sur le fondement du c) de l’article 111 du CGI, à raison du revenu distribué correspondant à la libéralité retenue par l’administration, revenu assimilé à un avantage occulte.
Les contribuables ont contesté le redressement. En juin 2023, le TA de Grenoble a confirmé ce dernier. Il revenait à la Cour de Lyon de trancher en appel.
Les contribuables ont souhaité faire valoir une évaluation par comparaison avec des biens similaires en revendiquant l’application d’abattements de 10 % pour tenir compte de l’état d’encombrement du terrain, ainsi qu’un abattement de 10% au titre de l’aléa lié à l’inachèvement des travaux.
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